250 000 празни жилища в София!

Има 250 000 празни жилища в София и те не се ползват! Защо са толкова много и как и дали те могат да повлияят на пазара на имоти в България?

Защо има 250 000 празни жилища в София?

В България има много празни жилища и това не е изненада за никой. Всички вероятно са чували, че има много неизползвани апартаменти в София. Така, както и в почти всички малки градове, където повече от половината от жилищата вече са празни. Така, както вече има повече от 600 села с по-малко от 10 души население, или без нито един останал жител, в които почти всички къщи са обречени.

Да, това е тъжната действителност – България обезлюдява с най-бързите темпове не само в Европа, но и в целия свят! И това е една от основните причини в Родината ни да има огромен брой празни жилища – апартаменти и къщи. И ако тази тенденция се запази, те ще стават още повече. Защото докато населението рекордно намалява се случва абсурдното – новото строителство придобива рекордни размери. И в следствие на това в България жилищата са много повече от нужните за настоящото население.

Освен демографията, има още един проблем. Никога в България не се е строило толкова много, както последните години. И никога строителството не е било толкова безразборно от гледна точка на градско планиране, инфраструктура и т.н. Всичко това неминуемо ще доведе до момент, в който в България ще има места, където ще се продават много жилища, но няма да има желаещи да ги купят. И това важи дори за някои квартали на София.

Но нека започнем с малко статистика, за да не сме голословни. Няма как при подобна демография и при рекордните нива на въведените в експлоатация нови сгради и жилища през последните години, да няма толкова много празни апартаменти в София!

• В България има общо над 4 милиона жилища при около 6.5 милиона души население! Около милион от тези жилища са празни.
• За периода 2011 – 2021 г. населението на София е намаляло с 19 307 души!
• За същия период 2011 – 2021 г. новите жилища в София са се увеличили със 124 807!
• Населението на България намалява със средно около 85 000 души на година. Т.е. цял един град като Перник, Хасково, или Ямбол изчезва всяка година;
• За 2021 година в цяла България са родените са едва 58 678. За сравнение, през 2011 година живородените деца са били 70 846. Т.е. само за 10 години са започнали да се раждат с над 11 хиляди деца по-малко на година! Ако се върнем 2 година назад, през 2009 г. са родени 80 956 деца, а през 1985 г. са родени 118 955 деца;
• През 2021 г. имаме рекордно ниска раждаемост. За последния век не са се раждали толкова малко деца в България;
• За 2021 година в България са починали 148 995 души, което значи, че българите само за една година са намалели с 90 317 души;
• До 2009 година в София са се раждали над 15 хиляди деца на година, а през последните 5 години се раждат по 13 000, т.е. дори в София имаме по-малко раждания;
• За 2020 България е с най-висока смъртност в света – 15,433 ‰. За 2022 за момента сме най-високата такава в Европа.
• Прогнозите са, че населението на България ще продължи да намалява най-бързо в целия свят през следващите няколко години.

Още малко статистика, която обяснява защо има толкова празни жилища в София

Статистиката винаги показва каква е тенденцията и каквито и да са градските легенди, тя е ясен индикатор за процесите, които се случват в града, държавата и т.н. Ето какво казва тя за жилищата в София през годините. Важно е да отбележим, че НСИ започва да събира информация за домовете на българите от 1965 г.

• През 1965 година само 68% от семействата са живеели самостоятелно. През 1975 година вече 77% живеят самостоятелно, като през 2001 г. вече близо 95% от българските семейства живеят отделно в собствени жилища;
• През 1965 година в София има близо 800 000 живущи и само 200 000 жилища, т.е. на всеки 4 души се пада по едно жилище;
• През 1985 година жителите на столицата са 1 100 000, а жилищата за тях вече са два пъти повече от преди 20 години – 400 000. Т.е. на по-малко от 3-ма човека се пада по едно жилище в София;
• През 2021 вече има 700 000 жилища, а населението не е много по-голямо – около 1.2 милиона жители в град София.
• Малко известен факт е, че преди 2001 година населението на София намалява и пада под 1 100 000 жители, въпреки много по-големия процент и брой на младото население в България тогава спрямо сега;
• За периода 2001 – 2011 година населението на София се увеличава със 100 000 жители. За същия период има въведени в експлоатация над 100 000 нови апартамента и къщи;
• За периода 2011 – 2021 година статистиката показва, че имаме рекорден брой нови жилища за всички времена – 125 000 нови апартамента и къщи получават акт 16 за този период, при намаляване с 20 000 жители за София град;
• В периода 2011 – 2021 трудоспособното население на България е намаляло със 760 000 души, от общо 850 000 по-малко българи за тези 10 години. Т.е. това намаление е за сметка на трудещите се. Младите намаляват. Т.е. освен смъртността, явно и емиграцията е много сериозен фактор, но за нея точни данни няма.

Виждате тенденцията. Това са десетки години статистика, които няма как да грешат! От жилище за всеки 4 човека, вече имаме жилище за всеки по-малко от всеки двама души. И този процес явно е необратим. Жилищата продължават да се увеличават, а населението дори на София намалява. И преди да се започне с градските легенди, как София е 2 милиона жители, за които няма апартаменти и жилищата ще свършат, ето още малко факти.

• Статистиката на НСИ показва, че за първото тримесечие на 2022 година в столицата е стартирало строителство на 4204 жилища, което представлява близо 100% ръст на годишна база;
• За третото тримесечие на 2022 година в България са пуснати в експлоатация 1316 сгради, в които има близо 6000 жилища. Това е рекорд от предходната криза през 2008 г.
• Населението на град София намалява и това трудно ще се промени. Това е така през последните 3 години;
• Населението на София област се увеличава за сметка на столицата! Все повече хора с възможности решават да се преместят извън града;
• Такава е и тенденция в световен мащаб. Във всички развити държави хората с възможности живеят извън големите градове и това започва да се забелязва по-силно и тук;
• Единственото нещо, което спира столичани да започнат още по-масово преместване в малките населени места около София е липсата на инфраструктура! Подобри ли се тя, населението на София ще започне да намалява още по-бързо за сметка на областта и малките населени места.

Каква част от апартаментите в София са празни?

Статистиката показва, че от близо 700 000 жилища в столицата, в над 250 000 не живее никой. Т.е. над 35% от жилищата в столицата на България стоят заключени и празни. Без да се отдават под наем, или да се ползват по какъвто и да било начин.

В кои квартали на София има най-много празни апартаменти?

Противно на всички очаквания, най-много празни жилища в София има в един от най-желаните квартали – Лозенец! В този централен софийски район една трета от жилищата са празни и те не се ползват от никой. Интересно е, че освен това те не се и продават.

Какво би накарало собствениците на тези празни жилища да ги продадат?

Няколко неща биха изкарали тези 250 000 празни жилища в София на пазара на имоти, като това вероятно би повлияло на цените.

Повишение на данъците на имотите

Едно от нещата, които се очаква да се случат в бъдеще е повишаването на данък сгради и такса смет. Те не са променяни от години, но за сметка на това цените на имотите се повишиха значително. Т.е. вдигането на тези налози е неизбежно.

Освен това трябва да се има предвид, че данъците тук са най-ниските в Европа. Неминуемо е те да започнат да се движат в посока уеднаквяване с тези в останалите страни в ЕС, т.е. да започнат да се покачват. Оценките на имотите също не са много актуални и не отразяват реалните цени, на които се сключват сделките.

Всичко това прави повишението на данъците на имотите неизбежно. Въпросът е не дали ще се повишат, а кога. Нашата прогноза е, че има ли едно по-стабилно управление на държавата, то ще предприеме тази стъпка.

Трайно охлаждане на пазара

Ако настъпи трайно охлаждане на пазара, някои от спекулантите биха предприели действия за прехвърляне на средствата от имоти в други инвестиции. Още повече знаейки каква е демографската картина в България. Имотите тук и особено в районите, които са презастроени, с не добра инфраструктура и т.н. ще са първите, които ще излезнат на пазара, защото те не могат да се считат за сигурна дългосрочна инвестиция.

При 250 000 празни жилища само в София и при трайно намаляващо население, жилищата в тези райони в бъдеще ще са много по-трудно продаваеми на добри цени! Дори може да се окажат практически непродаваеми. И това не е просто прогноза. Това неминуемо ще се случи, ако се продължи с тези две неща – презастрояване без нужната инфраструктура и намаляване на населението със същите темпове.

Презастрояването е факт, а населението ще продължи да намалява. Това е така, защото както написахме по-горе, процентът на застаряващо население в България непрекъснато расте.

Имайте предвид, че в много държави това вече се е случвало. Има цели квартали, които буквално са изоставени и жилищата в тях са изгубили почти цялата си стойност.

Защо тогава се строи и купува толкова много?

Две са нещата, които карат българите да купуват толкова много жилища. Едно от тях е това, че в България сме свикнали да имаме собствен дом. Другото е, че има много пари, които е нужно да се инвестират някъде. Като една част от тези пари са спестявания, а друга много голяма част са придобити незаконно средства.

Да, незаконно придобитите, или придобитите средства на ръба на закона в България се инвестират основно в недвижими имоти. Затова е публична тайна, че политици, магистрати и т.н. имат десетки имоти. Имоти, които съвсем случайно са закупени за жълти стотинки.

Всички може да проверите в медиите как дадена публична личност има 15 апартамента, няколко къщи, парцели и т.н., някои от които закупени за по няколко хиляди евро. И това не е цена за квадратен метър, а за цялото жилище! И примерите не са един и два, а хиляди. А са ги закупили толкова евтино, защото в замяна на това някой е получил услуга, която практика също не е тайна за никой.

Българите вярват, че така парите им са защитени от инфлацията

Голяма част от българите купуват жилища, защото вярват, че по този начин защитават парите си от инфлацията. И това е така в общия случай. При него след 20 години това жилище може да бъде продадено за сума, доста по-висока от цената на закупуване.

Не винаги обаче това е вярно. Да разгледаме един пример. Закупили сте жилище през 2008 г. и се налага да използвате вложените в него средства след 8 години, т.е. през 2016 г. За него сте платили освен цената, комисионни, такси, данъци и т.н. Дори да сте го отдавали под наем, наложащата продажба през 2016 г. вероятно би била на загуба, защото тогава цените на жилищата бяха доста по-ниски от тези през 2008 г.

Все пак, цените на имотите е малко вероятно да претърпят подобно осезаемо намаление като след 2008 г. отново. Но трябва да се има предвид това, че след 10 години България ще е с още по-застаряващо население, с още 700 – 800 000 души по-малко и ако тенденцията за живот в покрайнините на големия град се засили, презастроените квартали с липсващата инфраструктура може да се окажат най-силно засегнати. Още повече, че в момента се купуват жилища в неуредени квартали на цени от по 2500+ ерво/м2 с цел инвестиция.

Имайте всичко това предвид, когато решите да инвестирате в имоти, защото в момента повечето българи купуват недвижимости напълно безразборно. И това не води до нищо добро, защото инвеститорите нямат причина да предложат качество и необходимите удобства. Това е и причината да виждаме подобни творения на новото строителство, които са недопустими.